Когда речь идет о продаже или покупке объекта недвижимости, часто не обходится без проведения длительных и непростых переговоров об условиях будущей сделки. При этом в момент, когда стороны приходят к каким-то договоренностям, у них нет никакого физического подтверждения их договоренностей. В связи с этим возникла потребность заключать предварительный договор.

Что такое предварительный договор

Предварительным договором называется промежуточное соглашение, в котором прописываются  условия будущей сделки (основного договора). Его еще называют договором задатка, договором о намерениях.

Главная цель предварительного договора – дать гарантию того, что стороны всерьез намерены в будущем провести сделку и в определенный срок заключат основной договор о купле-продаже недвижимости.

Почему стороны не могут сразу подписать основной договор купли-продажи?

Могут, если имеют на руках все необходимое для проведения сделки. То есть необходимость подписания предварительного договора определяется тем, все ли готово у сторон для подписания основного договора.

Часто в момент, когда продавец и покупатель недвижимости только согласовали основные моменты своего сотрудничества на счет отчуждения и приобретения объекта недвижимости, у одной из сторон (или у обеих) имеются обстоятельства, которые не дают возможности провести сделку сразу.

Так, для заключения сделки продавец должен иметь подготовленный пакет всех необходимых документов, покупатель – иметь при себе полную сумму денег на покупку. И обстоятельства, которые мешают им подписать основной договор, наиболее часто связаны с отсутствием каких-то документов у собственника продаваемого имуществ или всей суммы стоимости предмета договора купли-продажи у покупателя.

Для чего нужен предварительный договор

За время, которое может понадобиться продавцу для того, чтобы собрать все документы на недвижимость, или наоборот – пока покупатель соберет необходимую денежную сумму, может произойти что-то, что помешает заключить им сделку. К примеру, на продаваемый объект недвижимости может найтись покупатель, готовый заплатить более высокую цену, или же покупатель может найти более выгодный для себя вариант. Также частыми причинами отказа от сделки бывают: резкое изменение материального состояния покупателя, у продавца может исчезнуть надобность в продаже. При этом вторая сторона может существенно пострадать: продавец – упустит возможных потенциальных покупателей, а покупатель – потеряет драгоценное время, откажется от других подходящих вариантов.

Чтобы получить гарантию того, что сделка между продавцом и покупателем будет совершена, для подтверждения серьезности своих намерений стороны могут оформить задаток. Задаток – один из способов подтверждения финансовых обязательств  по покупке предмета основного договора купли-продажи. Это сумма денег, которую покупатель выдает продавцу в счет платежа, который причитается по договору купли-продажи.

Сам по себе задаток, без основного договора, не имеет юридической силы и без основного договора не существует. Для его оформления «честное слово», расписка или так называемый «договор задатка» не подойдут, так как с ними стороны не смогут защитить свои интересы в суде. Нужен документ, в котором будут прописаны все согласованные условия и само соглашение о задатке. Таким документом и является предварительный договор. Факт уплаты задатка фиксируется в предварительном договоре.

Таким образом, предварительный договор:

• дает обеим сторонам гарантии в том, что в будущем сделка будет произведена;
• фиксирует цену на предмет сделки на момент его подписания;
• устанавливает ответственность продавца и покупателя в случае срыва сделки.